Modelo NTN-B + Prêmio de Risco
Baseado em um rendimento anual de .
Interpretação: Se você comprar o FII por um preço abaixo de , sua rentabilidade esperada via dividendos será superior à taxa NTN-B acrescida do prêmio de risco escolhido.
Atenção: Este cálculo considera que os dividendos são constantes. Mudanças na vacância ou inadimplência podem alterar o preço teto.
Insira os dados ao lado para descobrir até quanto vale a pena pagar pela cota.
Diferente de ações de crescimento, FIIs são avaliados principalmente pela sua geração de renda. O preço teto é o valor máximo que um investidor aceita pagar para obter uma determinada rentabilidade mínima (Yield Alvo).
A NTN-B (Tesouro IPCA+) é o benchmark de "risco zero" real no Brasil. Como os imóveis tendem a repassar a inflação nos contratos de aluguel, comparar o yield do FII com o yield real do Tesouro é a forma mais técnica de avaliar o prêmio de risco.
Investir em imóveis (FIIs) é mais arriscado do que emprestar dinheiro para o governo (Tesouro Direto). Por isso, exigimos um rendimento a mais. Esse "a mais" é o prêmio de risco. Geralmente, investidores usam um spread entre 2% e 4% acima da NTN-B de prazo longo para compensar riscos de vacância, gestão e mercado.
Preço Teto = (Dividendo Anual) / (Taxa NTN-B + Prêmio de Risco)
Este modelo é ideal para FIIs de Tijolo (shoppings, galpões, escritórios). Para FIIs de Papel (CRI), o cálculo pode ser diferente, pois eles já distribuem a correção monetária nos dividendos, o que pode inflar o yield nominal de curto prazo.
Nunca olhe apenas para o Preço Teto. Verifique também o P/VP (Preço sobre Valor Patrimonial) e a qualidade dos ativos do fundo.
Comprar ativos geradores de renda por preços justos é essencial para o sucesso da estratégia de dividendos. O cálculo de Preço Teto, popularizado por investidores como Décio Bazin, ajuda a definir o preço máximo que você deve pagar por uma cota para garantir um Dividend Yield mínimo desejado.
A fórmula é simples e direta:
Preço Teto = Dividendos Pagos (Últimos 12 meses) / Yield Desejado (%)
Ao descobrir o Preço Teto, você o compara com o Preço Atual de mercado do FII. A diferença entre eles é a sua Margem de Segurança. Comprar com uma margem de segurança positiva significa que você está pagando barato e garantindo rendimentos acima da sua expectativa mínima.
Nunca utilize o Preço Teto como único indicador. Verifique se os dividendos passados não foram inflados por eventos não recorrentes (como a venda de um imóvel do fundo com grande lucro) e se a gestão do FII é confiável.